Новый закон о пребывании иностранцев

[Strannik 1]

это что-то типа спекуляций на курсах. Не?

 

Да. И? Если у тебя есть десяток свободных лямов, можно поиграть в рулетку. Не факт, что выиграешь.

 

А в остальном - бред.

[Vik 0]

А, ну тогда да.

 

Ну, я в этом тупой, сразу признаюсь, думалось , что это что-то типа спекуляций на курсах. Не?

спекуляция изначально высокорисковый бизнес, поэтому никакого отношения ни к пассивным инвестициям, ни к диверсификации рисков не имеет.

 

[Basilio 0]

Неслабо мы разбавили тему о новом законе.

Пошел гуглить про пассивные инвестиции....

[Katrin 1]

Депозиты в России до 10 %. Здесь в ЕРБ 5,5%.

[GFM 0]

Неслабо мы разбавили тему о новом законе.

 

Вы так разбавили, что у меня тоже зачесалось... Вот вам вопрос:

 

Кто какую методику оценки привлекательности ипотеки использует? Чтобы знать выгоднее снимать или покупать?

 

Ну и было бы нелохо сухо рассчитать все плюсы-минусы-риски. Начнём с того, что:

• Ипотека
  • Риск скачка ставки рефинансирования, и, в итоге роста суммы месячных платежей
  • Риск падения цены именно этого обьекта за счёт повышения цены бензина, или отмены ближайшей остановки, или образования резервации гопников в непосредственной близости.
  • Неудобство смены работы - сильная привязка к городу/району
  • Риск разрушения (может быть покрыт страховкой)
  • Реальная цена квартиры по факту больше той, которая была заплачена продавцу, за счёт необходимости внесения всяких там изменений - кухня, мебель, покраска, удаление тепловых мостов, страховка разрушения...
• Депозит и корзинки яиц типа аций родного предприятия
  • Риск обесценивания денег
  • Слишком маленький процент по депозиту
  • Риск потери при высокоприбыльних портфелях

 

Я для примера рассчитал на одной из квартир в пятой Праге. Там в новостройке было две одинаковых квартиры 3+1 по 80 метров, одна над другой - нижняя продавалась за 3 500 000, верхняя сдавалась по 12 тысяч в наём со встроенной кухней.

 

Допустим, мне вдруг (недайбох) понравилась вот эта квартира:

 

Если купить:

Предположительно срок службы кватиры 60 лет. Изнашивается линейно. Это для покупки.

 

За 12 её реально снять только с кухней. При этом оборудование (полы/кухня/электроприборы) изнашивается около 20 тыщ в год, то есть всего 8-10 тыщ из суммы найма получаются реально инвестиционные.

 

Допустим, я живу и работаю до 50 лет. Тогда:

 

Предположим, я беру 100% LTV кредит под 2.89% на эту квартиру на срок её или моего ресурса (чей короче), т е 20 лет, тогда месичная сплатка будет 19 219 Kč + pojištění.

 

Через 20 лет, по погашении ипотеки у меня остаётся 60% её стоимости (2 400 000) и я переплатил 100% стоимости аренды (2 400 000) то есть ориентировочно по 10 000 в месяц.

 

Если я вместо ипотеки просто открою сберегательный счёт и буду 20 лет влаживать на сберегательный 2% счёт разницу между выплатой ипотеки и тем что я плачу за аренду, т.е. 10000 – будет: Celkem naspořeno po zdanění 2 888 266,46 Kč

 

 

Допустим, я живу и работаю до 70 лет. Тогда:

 

На 40 лет получается сплатка 12 011 Kč в месяц.

 

Через 40 лет, по погашении ипотеки, у меня остаётся 30% её стоимости (1 200 000), и при этом получается я переплатил 25% стоимости аренды (1 200 000) то есть по 4000 в месяц.

 

Если я буду 40 лет влаживать на сберегательный 2% счёт разницу между выплатой ипотеки и тем что я плачу за аренду – будет: Celkem naspořeno po zdanění 2 768 216,26 Kč

 

 

То есть, в условиях сферической экономической стабильности, ипотека не показывает свою разительную выгоду. А если бы стабильности не было, то она была бы одной из рискованных инвестиций, также как и валюты или депозит в банке.

 

Можно с тем же успехом покупать акции компании в которой работаешь. Шкода, например, Оракл, Майкрософт...

 

Нигде не ошибся? Можно, кстати, рассчёт сделать более динамическим, если положить, что ставка по ипотечному кредиту всегда больше ставки по депозиту на приблизительно один - два процента. Если разница больше двух процентов, то сферическая ипотека вообще теряет смысл.

 

Прошу вас отвечать сухо и фактично. Без холивара. Потому что вопрос ипотеки скорее религиозный чем математический.

[ess 1218]

Не, ну я лично знаю человека, который заложил себе счет в Америке и потихоньку себе инвестирует на бирже, и после года проб и ошибок въехал в систему и теперь уже вполне успешно .

Но это 1 человек.

я тоже такого одного знаю, он уже лет 15 живет исключительно торговлей акциями через америтрейд. вполне успешно. но это тоже один человек.

 

Ну, я в этом тупой, сразу признаюсь, думалось , что это что-то типа спекуляций на курсах. Не?

форекс уже давно превратили в фарс. если раньше ты хоть как-то влиял на рынок, т.е. использовались реальные деньги, то уже давно на это забили (по крайней мере в ру) и это банально разводилово.

[gari 0]

GFM Конечно ошибся. Ты как бы уменьшил стоимость недвижки в цене в статике относительно сегоднешнего дня. На самом деле в конце выплаты ипотеки цена квадратного метра будет учитывать всю инфляцию за этот период. И это в худшем случае . А в лучшем при росте уровня жизни в данной стране будет расти и стоимость недвижки. У меня есть пример когда 20 лет назад я покупал себе дом по цене 125К долларов. Был период начала 2000х когда цены реально опустились ниже 100к долларов. На сегодня цена 300К долларов.

[Subudaj 27]

...и буду 20 лет влаживать на сберегательный 2% счёт ...

 

 

 

 

...Если я буду 40 лет влаживать...

 

 

Очаровываешь

[ess 1218]

[*]Неудобство смены работы - сильная привязка к городу/району

child-free ?

если нет - то дети (школа, садик) привязывают к месту сильнее, чем квартира.

с дитями особо не поскачешь прага-ница-попочкамир.

 

по поводу остальных расчетов мое имхо таково :

- ты не учитываешь инфляцию. пересчитай свои ~3млн сбережений с учетом инфляции. будет заметно интересней.

- почему квартира дешевеет ? возьми динамику цен в любом панеляке за последние 10-20 лет, с учетом инфляции

 

p.s. вообще я про ипотеку писал немного в другом разрезе. допустим есть абстрактная семья с достатком чуть выше среднего. у них уже есть жилье в ипотеку или свое. они могут что-то откладывать, совсем немного.

так вот, для такой семьи вполне логично не класть свою копеечку в банк, т.к. их сбережения будут помалу протухать, а купить еще одну квартиру. например 1+1 в панельке за миллиона полтора.

дальще грубый прикид : однушку можно сдать сейчас тысячи за 4 чистыми в карман, платеж по ипотеке (4% на 20 лет, берем с запасом) будет ~9 тысяч.

заселяем квартирантов, платим по ипотеке 6 тысяч в месяц (с запасом на простои без квартирантов).

 

ремонт игнорируем, в таком жилье весь ремонт сводится к покраске стен между квартиросъемщиками да редкой замене ковролина / ламината (достаточно глянуть на фотки сдаваемых квартир нижнего ценового сегмента на среалити и мы видим бабушкину мебель и ковры, эдакий привет из 70х).

 

итого за 20 лет семья выплатит 1.440 своих денег, и у них будет во владении эта несчастная однушка. стоимость которой через 20 лет предсказать, конечно, сложно, но думаю что отношение стоимости квартиры к месячной зарплате не изменится.

все. квартиру можно сдавать, а можно продать и переложить деньги в банку под мелкопроцент и потихоньку тягать оттуда надбавку над пенсией.

[GFM 0]

GFM Конечно ошибся. Ты как бы уменьшил стоимость недвижки в цене в статике относительно сегоднешнего дня. На самом деле в конце выплаты ипотеки цена квадратного метра будет учитывать всю инфляцию за этот период.

 

В истории есть и другие примеры. Испания, например.

 

Вообще, недвижимость имеет свойство изнашиваться. Не изнашиваются только земельные участки.

 

Очаровываешь

 

По другому эту операцию по депозиту и не назвать.

 

Вместо депозита, например, можно использовать другой инвестиционный инструмент, более устойчивый к инфляции - золото или земельные участки.

[river 818]

Вы так разбавили, что у меня тоже зачесалось... Вот вам вопрос:

 

...скорее религиозный чем математический.

Интересно посмотреть, как GFM йогурт в магазине покупает.

[ess 1218]

В истории есть и другие примеры. Испания, например.

тебя заставляет кто-то бежать и немедленно продавать ? это же пенсия. продолжай сдавать, пока цена неинтересная.

деньги за сдавание в любом случае четко кореллируют с уровнем жизни в стране, т.е. всегда будут неплохим подспорьем.

 

Вообще, недвижимость имеет свойство изнашиваться. Не изнашиваются только земельные участки.

смотрю я щас на панелячную квартиру в которой мы живем, ей уже лет 30, и, уверен, 30 лет назад она выглядела точно так-же или немного хуже (сейчас в ней как минимум неплохие пластиковые окна стоят и дом утеплен

[GFM 0]

смотрю я щас на панелячную квартиру в которой мы живем, ей уже лет 30, и, уверен, 30 лет назад она выглядела точно так-же или немного хуже (сейчас в ней как минимум неплохие пластиковые окна стоят и дом утеплен

 

А когда дом износится чуть более чем полностью, за чей счёт его будут сносить?

 

Или он не износится никогда ибо каменный, и ему присвоят статус памятника архитектуры как только ему исполнится 75 лет?

 

деньги за сдавание в любом случае четко кореллируют с уровнем жизни в стране, т.е. всегда будут неплохим подспорьем.

 

Да, да... Например в некоторых районах Украины и России, хозяева даже готовы слегка компенсировать коммуналку, лишь бы квартирант "поддерживал тёплой" их квартиру.

 

Есть ещё сквоттеры, которые злоупотребляют слишком социалистическим законодательством. И, преследуя популистические цели, любое правительство поправляет законы в сторону большей и большей социалистичности.

[gari 0]

В истории есть и другие примеры. Испания, например.

 

Вообще, недвижимость имеет свойство изнашиваться. Не изнашиваются только земельные участки.

Опять ты смотришь статику. Я же тебе привел личный пример когда есть и падения. На моменте падения нужно покупать. Если конечно уверен что цены достигли дна. И в Испании сейчас самый кризис , 25% безработици. Но так не будет всегда и до этого настроенное жилье распродастся и цены начнут расти. Море у испанцев не украдут . А домик у теплого моря хочестя на старости иметь тем же богатеньким Буратинам немцам.

[MaxS 0]

GFM, ты несколько не в том русле мозг напрягаешь