Квартира на фирму

[Demis 0]

<!--QuoteBegin -Dim+Mar 1 2006, 15:03--></span><table border='0' align='center' width='95%' cellpadding='3' cellspacing='1'><tr><td>QUOTE (Dim @ Mar 1 2006, 15:03)</td></tr><tr><td id='QUOTE'><!--QuoteEBegin--> Корректное сравнение?

Некорректное.

 

Фирма вправе не использовать имеющееся в ее распоряжении имущество для получения дохода, как вправе и просто оставить его гнить и распадаться (вопрос об ответственности еднателя за распоряжение сверенным ему имуществом тут не рассматриваем).

 

Но вот позволить безвозмездно или по заведомо заниженной цене получать третьим - тем более родственным - лицам выгоду от этого имущества - не вправе.

 

Выкладки Игоря это совершенно ясно разжевывают.

 

простите, но я совершенно не понимаю, каким образом налоговый орган может зафиксировать факт безвозмездного пользования объекта недвижимости? или почему в качестве третьего лица, например, рассматривается генеральный директор фирмы (я не говорю про собственника - он действительно всего лишь инвестор)? вообще зачем нужен договор найма для пользования имущества фирмы самой же фирмой?

не совсем понятно и то, почему полиции требуется именно договор найма? что, письма фирмы о предоставлении жилого помещения для проживания ее сотрудника и выписки из реестра недвижимости о том, что фирма владеет этим объектом - недостаточно?

 

вот что пишет одна из открывашек - что указывать какую-то сумму аренды совершенно необязательно.

http://www.firmacz.ru/info/nemo.htm

[ЕфрейтоР 0]

Вай как все запущенно...упустил я эту тему, пока ездил на Родину.

5 мин... - Углубился в Чтение ссылки ...

25 мин.. Вай да это те же йа..ца. Но в профиль? "Жив Курилка" а говорили что посадили...

[Demis 0]

цитирую для тех, кому лениво ходить по ссылке:

"несмотря на то , что иностранная полиция регулярно меняет требования к оформлению прописки иностранца в Чехии (см., например, письмо из Дирекции полиции по делам иностранцев Чешской Республики от 22 мая 2006 года), всегда остается возможность подготовить документ о предоставлении проживания без указания суммы аренды. Раньше это было Заявление о предоставлении проживания, потом Заявление о заключении договора о проживании, или своеобразная форма Соглашения о проживании без указания стоимости.

 

а вот ссылка на письмо той самой дирекции [реклама - нафиг]

[Grim Fandango 0]

Творчество персонажа под ником Профессор, что ли?

Ну, во-первых, по части грамотности (в т.ч. юридической и бухгалтерской), знаток еще тот

Во-вторых, в приличном обществе давать ссылки на подобных авторов (безотносительно к содержательной стороне их творчества) рискованно - можно нарваться на легкие телесные повреждения.

 

ЗЫ Учредитель - он, конечно, может быть только инвестором; вот только зачем ему, в таком случае, право проживания в Чехии? Причем - заметьте - обычно по тому же адресу, на котором находится принадлежащая компании недвижимость.

[Demis 0]

Я не совсем понимаю, г-н Грим, что вы имеете в виду: я не знаю, кто такой "профессор", и не понимаю намеков на какие-то предыстории с вышеобозначенной фирмой. я с ней никогда не связывался, потому не могу судить о качестве ее услуг. всего лишь пытался понять, как работает схема, предложенная на сайте этой компании.

в России, к примеру, подобная схема невозможна. В соответствии со ст.671 Гражданского кодекса юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Согласно ст. 288 ГК, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным.

а в этой конторе предлагают разделить квартиру на некую жилую и нежилую часть - такое возможно вообще?

второй момент - получает ли налоговая информацию из полиции о регистрации граждан по месту нахождения объекта недвижимости? в России такого обмена информацией нет. Т.е. на балансе компании висит квартира, в ней безо всякого договора живет директор и все. Гипотетически, по коммунальным счетам еще можно было бы вычислить, но т.к. у нас тарифицируется только электроэнергия (остальное - газ, вода, отопление, и техрасходы - идет в виде абонентки), то ее по бухгалтерии просто не проводят, ее платит сам директор налом.

[ЕфрейтоР 0]

не понимаю намеков на какие-то предыстории с вышеобозначенной фирмой. я с ней никогда не связывался, потому не могу судить о качестве ее услуг. всего лишь пытался понять, как работает схема, предложенная на сайте этой компании.

Во-во. А ведь как говорят на форумах..."боян", однако. И о фирме этой и об авторе сайта, и об его подходе и об юридической грамотности ... обо всем этом на форуме писалось.

Я сам делал так, как пишите Вы, но сам себе! Но это не значит, что это законно. Ездим все с превышением скорости, но законно ли это? Вот и Грим Вас ставит немного на место (вместе с Вашим профессором), что логики Ваши рассуждения, вроде, и не лишены, но вся дискуссия в этой теме говорит о том - до какой меры это в согласии с законом? Только и всего. Ну может еще анализ, краткий, что на САМОМ деле экономится и Экономится ли вообще, если закон попрать..

И чего стоит тот "профессор", который подталкивает не себя, а вновь входящих на Чешский рынок, делать ставку изначально на русский подход - ЗАКОН ПОФИК. Мало того, приведет к тому еще тышшу аргументов, что бы выглядеть в Ваших глазах спецом.

Здесь форум, здесь здоровая дискуссия, спор. А в этих спорах с просвещенными людьми и разными точками зрения, плюс с толковыми ссылками - ТОЧНО РОЖДАЕТСЯ ИСТИНА.

Вы же рождение этой истины как в этой теме, так и в форуме вцелом пока неотследили...

 

Исключительно ИМХО!

[Demis 0]

Ефрейтор, а я ничего никому не предлагал и не предлагаю. я вообще сижу пока в москве и жду, когда будет достроена моя квартира в Праге. Просвещенным знатоком чешских законов я себя помыслить не смею. Если вы не заметили, практически все, что я писал, было в вопросительной форме. Извините, что я не удосужился прочесть весь форум и не обнаружил порочащую эту конкретную фирму информацию, прежде чем встрял в вашу дисскуссию...

кстати, ответов на вопросы я не получил - ну, собственно, мне никто ничего и не должен. "заплати бухгалтеру и спи спокойно" - я правильно проследил итог процесса рождения истины? я согласен с этим, но в моих правилах знать, что делает мой бухгалтер и насколько это а) законно, б)экономически оправданно.

[Grim Fandango 0]

В данном контексте лично мне совершенно непонятно, ответы на какие вопросы Вас интересуют. Нельзя ли повторить?

[Demis 0]

грим, ситуация проста как три копейки. я просто пытаюсь понять, как можно сэкономить и нужно ли вообще.

я покупаю 4-комнатную квартиру. по всем правилам, если я в ней проживаю, то должен платить своей компании рыночную арендную плату - скажем, 15 000 кр. в месяц. часть этой суммы уйдет на покрытие коммунальных расходов - условно, 5000 кр. остальные 10000 я должен вписать фактически в прибыль своей компании и заплатить налог. да, можно учесть амортизацию - насколько я понимаю, 2% в год от остаточной стоимости имущества. вначале это будет 200000 долларов (4400000 кр.), соответственно в затраты за год уйдет 88 000 кр или 7 333 кр. в месяц. Т.е. месячный налог будет платиться с 2 667 кр.

это, насколько я проследил процесс рождения истины, вариант, который правильный.

вопрос первый - насколько жестко определены рыночные средние цены? как их узнать? как вы понимаете, установив стоимость аренды на уровне 13 тыс. на первые годы можно было бы решить вопрос с налогами в минимальном варианте.

вопрос второй - можно ли разделить квартиру на некую жилую и офисную часть, как это предложил, как вы его назвали, "профессор"? это законно? если да, то можно свести коммунальные платежи и аренду практически к одной сумме (а есть среднерыночные цены на комнаты?). и не заморачиваться с амортизацией (которая выйдет боком при реализации имущества).

вопрос третий - не проще и не дешевле ли обратиться к какой-нибудь конторе, которая пропишет меня в какую-нибудь дешевую однокомнатную квартиру еще с тремя товарищами, а моя собственная квартира пусть числится "пустой" инвестицией?

[Kelt 0]

Demis, прочитайте внимательно правила форума.

Зы Это не наставление а рекомендация

ЗЫЫ Извиняюсь за офф

[ЕфрейтоР 0]

Вышеизложенное наставление заставило меня пройтись по "все посты автора" и ничего (ну кроме нелепой ссылки, которую модераторы и так убрали) не нашел. Так что на самом деле чистый ОФФ,

Я бы сказал - даже на оборот.

Человек ставит вопросы, на которые я бы тоже хотел видеть ответы. Ставит вцелом рассудительно и не довольствуется одной строчкой поста и парой смайликов. Даже догадываюсь сока тут людей, способных выложить на них ИМХО, а не только запостить ссылками Гугля (читай Сезнама). Другое дело, что они сползают уже под тематику "за рамэц бежнего", это и заводит... Есть шанс подчерпнуть нечто действительно толковое.

К руслу дискуссии.

1. По п.п. 2 вопросов Demis.

Есть у меня предположение, что в Чехии не так то просто вычленить из жилого фонда в нежилой квартирку на 1-м этаже под "вечорку". Не то что угол в квартире (бытовой еднотке) вычленить в нежилой... и здесь не только проблема в установке отдельных счетчиков на службы...

2. По п.п. 1 вопросов Demis, позволю себе привести пример, косвенно приведенный уже в этой теме. А именно как определяет финанчак возможную ставку аренды квартиры? Да точно так же как бы он определил налогооблагаемый базис у элементарной "трафики", которая после года работы заявила бы, что потеряла ВСЕ ДОКЛАДЫ и книгу ТРЖБ, поэтому просит год работы - "не всчет". Они вычислят этот базис по соседней, аналогичной трафике в таком же месте города. Всучат тебе валовую их реализацию как твою и баста. И попробуй не заплати то, что они определят. Так и с арендой будет. Если цена на аренду у аналогичной квартиры (2-3-5 квартир аналогичных) будет 15, то по итогам аренды за год можешь писать и 3000 и 2000 и 5 000, но они, заподозрят ЗАНИЖЕНИЕ и дадут тебе тот расчет, который ты не сможешь "одмитнуть".ю

Приведенное ИМХО, но при сильном давлении оппонента можно пройтись и по ссылкам...

3. По п.п. 3 Комментарий не имею.

[xander 0]

Прокомментируйте кто может валидность данного текста с сайта фирмацз..

 

 

1. Недвижимость в Чехии может приобрести только либо чешский гражданин, юридическое лицо (фирма), либо иностранец с ПМЖ. Иностранец с видом на жительство (ВНЖ) данным на 1, или 2 года приобрести в личную собственность недвижимость не может!

2. Жилую недвижимость как правило покупают для а) размещения в ней юридического адреса фирмы, и б) для проживания учредителей - еднателей и членов их семей.

Мы не рассматриваем здесь ситуацию приобретения недвижимости для сдачи в аренду. Там более-менее все ясно.

3. Чаще всего своими средствами для приобретения недвижимости фирма не располагает. Для этого фирма использует заемные средства, которые могут быть: а) кредитом от третьих лиц, б) вкладом соучредителей.

Коротко в чем разница:

а) кредит от третьих лиц (в т.ч. и учредителей) за а) срочный, т.е. на определенный срок, за б) под проценты, максимальную величину которых устанавливает Министерство финансов ЧР.

б) вклад соучредителей - бессрочный, без процентов и направлен на приобретение основных средств фирмы. Не является обязательством фирмы перед учредителями, т.е. безвозвратный!

 

не могу понять имеется ввиду кредит или увеличение уставного фонда.

 

4. Купленную недвижимость целесообразно (достаточно условно) разделить на а) часть, которая относится к юридическому адресу (т.е. что-то вроде офиса), и б) жилая часть.

а) все затраты, которые относятся к оборудованию и эксплуатации офисной части можно отнести на затраты фирмы и списать в себестоимость (канцелярскую мебель, гостиную мебель, оргтехнику, канцтовары, миксер и кофеварку и т.п.).

б) оборудование и эксплуатация жилой части происходит за счет проживающих в ней лиц и не относится к затратам предприятия.

Коммунальные счетчики (вода, газ, электричество) могут быть условно разделены в логической пропорции между фирмой и жилой частью.

5. При оформлении проживания следует различать: а) проживание еднателя (директора), б) проживание учредителей, а также в) подтверждение проживания для полиции, г) оформление проживания для бухгалтерии.

а) руководящий орган (еднатель), и члены его семьи, которые, как правило, реально проживает в жилой части. В этом случае случае можно говорить о проживании ответственного специалиста в служебном жилье предприятия. Основанием для такого проживания является тот факт, что руководитель фирмы, от которого зависит хозяйственная деятельность фирмы, является иностранцем без постоянного жительства в ЧР. Т.е. проживание предоставлено на срок действия визы. При сильной необходимости возможно заключить договор на проживание без указания стоимости проживания (например, может быть обговорен порядок оплаты коммунальных платежей, реконструкции жилья и т.п.)!

б) учредители, или члены их семьи, которые, как правило, реально не проживают, но прописаны на данном адресе и регулярно приезжают, хотя бы для продления виз.

в) несмотря на то , что иностранная полиция регулярно меняет требования к оформлению прописки иностранца в Чехии (см., например, письмо из Дирекции полиции по делам иностранцев Чешской Республики от 22 мая 2006 года), всегда остается возможность подготовить документ о предоставлении проживания без указания суммы аренды. Раньше это было Заявление о предоставлении проживания, потом Заявление о заключении договора о проживании, или своеобразная форма Соглашения о проживании без указания стоимости. Лучше всего этот вопрос обсудить в Вашем отделении иностранной полиции, или спросите у наших специалистов.

г) для целей бухгалтерской отчетности достаточно, если недвижимость разделена на фирменную и жилую части. Т.е. в бухучет относятся затраты на содержание офиса и часть коммунальных платежей. Причем это разделение основано не договором, а решением еднателя (!), и обязательно для выполнения бухгалтером. Никаких иных договоров и соглашений с учредителями, прописанными в данном объекте, подкладывать в бухгалтерию нет необходимости!

6. Процедура оформления выбранной недвижимости на фирму происходит следующим образом:

а) сначала надо посмотреть Выписку из Кадастра недвижимости. Ее можно получить в режиме он-лайн прямо у нас (см. пример), или самостоятельно зайти на Кадастр в регионе, где находится выбранная Вами недвижимость.

б) в Выписке можно проверить, кроме иного: собственников, состав недвижимости (участки земли, дома, разделение по категориям недвижимости), а также права третьих лиц к выбранной недвижимости.

в) после этого можно начать делать договор купли-продажи. Рекомендуем обратить внимание на порядок оплаты и оформления недвижимости в Кадастре. Как правило предусмотрен некоторый залог (аванс). Обычно он передается независимому посреднику (нотариус, адвокат, риэлтерская фирма ). Но может быть предусмотрена и прямая передача продавцу.

г) необходимое количество копий договора с Заявлением об изменении собственника подаются в Кадастр недвижимости. Кадастр ставит так называемую "пломбу" на имя Вашей фирмы. Т.е. до окончания процедуры рассмотрения Заявления с этой недвижимостью никто ничего не имеет права делать. Эту пломбу рекомендуем также проверить в Выписке из кадастра.

д) после проведения изменений в Кадастре сделка считается законченной и можно производить расчет с продавцом.

е) налог на продажу недвижимости рассчитывается в документах бухгалтерской отчетности продавца к концу финансового года (как правило к 31 декабря) и платится как все остальные налоги. При этом надо иметь в виду, что покупатель является гарантом по оплате данного налога и, если продавец не располагает необходимыми средствами, изымается у покупателя!

7. В связи с тем, что фирма в Чехии не обязана открывать счета в банке без необходимости, то платежи по оформлению можно производить а) наличными как передачей под приходный ордер, так и внесением денег на р/счет продавца, или б) переводом со своего личного счета. Но при этом нужно иметь в виду, что идентификация платежа происходит на основании так называемого variabilniho symbolu, т.е. идентификационного номера. В нашем случае это может быть как номер договора, так и ИЧО (идентификационный номер) Вашей фирмы.

 

СПАСИБО!

 

Болдом отметил особо интересующие ньюансы, курсив - мой.

[Demis 0]

xander, все вроде ясно и понятно. вы моежете завести деньги на фирму либо как взнос в уставник, либо в виде займа от учредителя. взнос безвозвратен в том смысле, что сама фирма вам ничего не возвращает. если вы продаете свою долю в фирме - получите бабло, если расформируете ООО - получите свою долю. займ же позволяет ввести деньги и вывести их тогда, когда угодно учредителю.

 

"под проценты, максимальную величину которых устанавливает Министерство финансов ЧР"

 

а вот это не обязательно. на этом форуме уже объясняли, что учредитель может предоставить своей компании безпроцентный займ безо всяких налоговых последствий для компании. по-моему это было даже в этой ветке.

 

относительно разделения квартиры на жилую и офисную часть я тоже ответа так и не получил. мне объяснили, что человек, который написал процитированный вами (а до этого и мною) текст - какой-то "профессор", редиска, нехороший человек законность или незаконность вышеуказанного "разделения" остались за кадром обсуждения... могу сказать одно - в России подобная операция невозможна.

 

"При этом надо иметь в виду, что покупатель является гарантом по оплате данного налога и, если продавец не располагает необходимыми средствами, изымается у покупателя!"

 

это положение я встречал и у других авторов.

[LittleRoo 0]

Уважаемые старожилы.

 

Прокомментируйте пожалуйста, такую идею:

 

Открываем фирму. Покупаем на нее дом. Сдаем его себе как еднателю фирмы.

 

Вопрос. Как минимизировать затраты если учесть, что домик будет сдаваться за более-менее реальные суммы и будет выплачиваться ипотека.

 

По моему совершенно реально показать нулевую прибыль в конце года. Точнее символических 1000 Кц.

 

Где ашипка?

[MaxS 0]

1)Открываем фирму. Покупаем на нее дом. Сдаем его себе как еднателю фирмы.

2)показать нулевую прибыль в конце года.

 

Где ашипка?

в противоречивости пункта первого и второго.

плата за аренду есть прибыль фирмы.