Купить жильё для сдачи

[Эрдни 0]

Когда год назад заселялись в один из подъездов мои близкие знакомые в снятую квартиру -были одни русские голоса среди принимавших собственников. Катастр пестрел. Сегодня, когда подъезд заселён - одни чешские фамилии на кнопках звонков(кроме трёх из 20ти).Суть причины еще предстоит осознать. У меня нет готовой версии.

 

С этим надо к доктору. Тут налицо когнитивный диссонанс с карловарским оттенком. Ваш мозг не допускает мысли, что квартиры в Праге покупают в основном чехи, а не русские. Отсюда русские голоса и всё прочее... кадастр пестрит... и нет готовой версии... игры разума, одним словом.

[Bashka 0]

Допер!

ты, как никто другой, точно знаешь где она

в чем она

И то и другое имелось в виду ни ГДЕ скрывается прибыль, а откуда она берется и в чем она выражается. Поэтому мне и не были понятны разговоры про офшор.

 

где у девелопера-застройщика прибыль. И в чем она

Здесь по идее должен идти курс экономического факультета строительного университета, по специализации инвестиционная деятельность в жилищном строительстве, на пять лет. Или практической деятельности, как минимум в таком же "срочном" (от слова срок) выражении.

Попробую "в двух словах".

Есть два понятия:

-себестоимость строительства

и

-инвестиционная себестоимость строительства

 

С первым все понятно:

проектирование, экспертиза, материалы, работа, зарплата

 

Со вторым не все понятно, но все-таки попробуем:

это первое плюс земля, перекладки, расселения, переоформления, изменения в проекте, кредиты на строительство, взятки чиновникам непредвиденные расходы и т.д.

 

Что уходит на непредвиденные расходы?

Как правило если девелопер не жадный (наш случай), то туда уходят откаты от застройщика. (если девелопер и застройщик одна большая корпорация, то "откат" берется от производителя материалов, либо его топчут так, чтобы минимизировать до нЕльзя затраты на материалы)

Если что-то остается "в кармане" после трат на непредвиденные расходы, то это счастье (в Москве не остается ничего, а уходит даже больше, но это не наш случай) А если девелопер жадный, то туда запросто уйдут иные средства, которые потом потребуется вернуть с прибылью.

Все это ведет к увеличению цены на кв.м. А кто платит за него? Правильно, нуждающийся в жилплощади гражданин (или селянин, или и т.д.)

Инвестиционная себестоимость и есть настоящая стоимость затрат на кв.м.

 

Итак, что мы имеем:

цена за кв. метр=инвестиционная себестоимость кв.м+прибыль девелопера на кв.м (он же должен добавить свой гешефт, неправда ли?)

 

Теперь самое интересное

Все знают, что ранее дома строились без подземных паркингов. Просто "ноль" и все.

Там находились всякие бойлерные, щитовые и бомжеспальни пр. лабудень. Сегодня, каждый уважающий себя инвестор, впихивает в нулевой цикл паркинг. Затраты на его (нулевого цикла) строительство, как собственно и раньше, идут как накладные на кв. метр площадей надземных помещений. Такая же история и с нежилыми помещениями первых этажей (в Чехии в пршиземи).

Вот это одна из основных, в порядка 80% случаев, составляющих прибыли до налогообложения девелоперов-инвесторов.

А куда она уходит (после или до налогообложения), в офшор, в африку детям, в топку или пилится между сотрудниками мне до лампочки.

 

Главное в результате мы имеем цену ЦГ ниже всех остальных цен представленных на рынке. Это плохо?

Другой вопрос, если убрать эти непредвиденные расходы, станет ли цена за кв. метр дешевле или нет?

Вот где надо разбираться, а никак ни в прибыли.

 

зы. В институте, к сожалению, не учат тратить деньги на чиновников.

[Riita 0]

Не поленился.

И тактично обошелся без медицинских диагнозов оппоненту.

РЭспект.

Я перечитал три раза.

Есть дискуссионные боды, но это бы вышло за рамки форумского общения

Спасибо.

[Bashka 0]

Riita, ты слился чтоль?

Я не понял...

Или ты все-таки решил поговорить со мной в области инвестиций в жилищное строительство?

Гы-гы-гы....

Вместо того чтоб гадости писать, лучше спасибо скажи, что тебе на небольшой кусочек этой области глазки открыли. И примитивным языком, тебе понятным, описали этот самый кусок.

 

Upraveno October 9, 2010 uživatelem Bashka

[Riita 0]

Тю???

Вместо того чтоб гадости писать, лучше спасибо скажи... И примитивным языком, тебе понятным, описали этот самый кусок.

Медицинские диагнозы будешь ставить...

А я из темы свалил.

И спасибо моё на месте, и респект мой на месте, и пост полуночный не редактировал, и диагнозы выше, ставил оппоненту не я...

Жаль одно. Что чужое, получается, читаешь бегло и изначально, заранее предвзято, что бы там небыло написано. Не исключено, что хороший специалист по инвестиционному строительству. Но человеческий фактор хроманул в этом месте.

Успехов.

[Bashka 0]

Так пиши нормально, чтобы люди понимали.

Кто же разберет, что за предложением написанным в стиле:

И тактично обошелся без медицинских диагнозов оппоненту.

оказывается скрывается благодарность!!!

 

зы. Так еще уметь надо.

 

2.зы. Я потер свои гадости. (те что были выше)

 

[Riita 0]

Дык я то понял, что это - недоразумение.

Тривиальное недоразумение.

Ты обошелся и обходишься без каких либо диагнозов. Попытка навешать диагноз была не у тебя, а вот здесь

С этим надо к доктору. Тут налицо когнитивный диссонанс...

А то, что ты потёр, так я этого и не стыдился и не стыжусь.

И господу покупал и "гостинску чинность провозовал" на свою фирму, и таксислужба официальная у меня была 3 года, и аптека - тоже была легальная в своё время. Многие вещи были в непонимании менталитета. Иные перешли из "провоза на фирму" в провоз на физическое лицо (как та же аптека до сегодня). И сейчас деятельность не уверен, что последняя у меня в этой стране...

И когда, та или иная тематика форума, касается того, что я прошел, то не считаю зазорным поделиться. Ежели что мне надо по актуальной работе или увлечениям - вычитываю в постах иных.

В том числе и у тебя.

Чего мне стыдится и почему может это быть основанием для упрёка?

К чему и почему потёртое тобой моё "себяприменение" было в уничижительном смысле?

Я к тебе свою деятельность не применял, что бы ты мог обидеться на качество моей прошлой работы. А твою, как ты выразился, я "допёр".

Ладно. Проехали.

Попробуй перечитать последние 6-7 постов темы еще раз.

Мне извиняться перед тобой незачто. Тривиальное недоразумение.

[vltava 8]

Что посоветуете, есть возможность купить в районе Dejvice старую, запущенную квартиру, 100 кв.м. за цену трех миллионов крон, но с условием проживания в ней предыдущих владельцев в течении 3 лет, естественно оплата ком. услуг не повышается. Старикам под 90, наследники устали ждать и т.с. нуждаются сейчас. Заводиться с этим или нет.

[Tamriko 0]

А если господь даст им здоровьица еше лет на 10?

[GDV 9976]

в течении 3 лет

Старикам под 90, наследники устали ждать

Как-то это всё... Странно. А через 3 года что будет? Если не?

в районе Dejvice старую, запущенную квартиру, 100 кв.м. за цену трех миллионов крон

Если дом тоже старый и запущенный, то это ни разу ни дешево, особенно с учётом стариков, смерти которых будет с нетерпением ждать как новый владелец, так и его наследники.

[Tamriko 0]

Не скажу о финансовой выгоде, но, при наличии хоть какого опыта совместного жития в общаге, от предложения 3 года жить на 100 кв.м. с чужими людьми (про возраст это вообще отдельный ужас) уже должно было бы сделаться дурно

[Riita 0]

Tamriko, он скорее не об сожительстве, а об перспективной инвестиции.

Заводиться с этим или нет.

Как бы видится 2 варианта.

Или это квартира, к рег. арендой(regulované nájemné).

Или речь об высоких нравственных устоях детей по отношению к своим родителям.

В первом варианте надо смотреть когда оно будет отменено в этой части Праги.

Во втором, если у них такое отношение к родителям, то где гарантия отсутствия такого отношения к чужим людям?

В том числе после покупки? Они будут способны, спустя 2-3 года, нотариально подписать, что согласны съехать без "выровнани"и/или "одступнего"(компенсации)?

 

"Голода" нету, явной халявы -тоже. Зачем вдаваться в крайности?

[vltava 8]

Нет, обсуждаю покупку квартиры, стандартный договор с переводом прав собственности, пассаж о проживании прежних владельцев в течении трех лет не предусматривает "бремени". После трех лет они освобождают площадь. Меня больше волнует стоит игра свеч, через три года квартиру освежить и продать миллионов за Х.

[Riita 0]

То есть с квартирой паровозом, как в преферансе, не будут жильцы?

В договоре купли продажи не будет упоминания о жильцах, а будет сразу после покупки заключен договор о проживании на "добу урчиту" - 3 года "трвалэ"?

Тогда почему Вам не заказать "посудэк" на сию хазу у вам доверенного спеца?

Цена вопроса с.с.а. 100 долл/эвр. Там будет красиво все расписано.

А как можно заочно форумом решить инвестиционную привлекательность?

 

И потом. Х-лет.

У вас, если покупать на физлицо, право продажи без обложения налогом, условно, возникнет после 5-ти лет владения, без прописки в ней. Это включено в расчеты?

Х-лет больше/= 5 лет получается. Или как?

[Шестой 17]

Что посоветуете, есть возможность купить в районе Dejvice старую, запущенную квартиру, 100 кв.м. за цену трех миллионов крон, но с условием проживания в ней предыдущих владельцев в течении 3 лет, естественно оплата ком. услуг не повышается. Старикам под 90, наследники устали ждать и т.с. нуждаются сейчас. Заводиться с этим или нет.

 

Не заводиться. Дешевизна тут выйдет боком.