ипотека

[Шестой 17]

Я не ипотечный брокер )

Я просто на пальцах пытался объяснить, в чём подвох )

[Kotig 313]

Если бы ты дальше оставался клиентом банка, то остатки долга по процентам он бы растянул на остальное время. А больше бы учитывал сумму основного долга.

.....

Так что не стоит через чур увлекаться рефинансированием.

Безграмотное утверждение, ясно показывающее, что человек - чисто посредник, выучивший первую страничку пособия и в принципе не понимающий что такое арифметика, а о процентах, сложных процентах и т.д. можно и не вспоминать. Особенная перла - растянул на остальное время. Проценты начисляются на начало дня, месяца или года (зависит от договора).

а) - Если не влезать глубоко в цифры - если предлагаемый при рефинансировании процент равен исходному - никакого смысла куда то переходить нет. Будете платить ровно столько и такое же время, как и никуда не переходя.

б) - Чем выше месячный платёж - тем меньшие потери и тем больше вы платите тело кредита. Например - набегающие проценты составляют 12 тысяч в месяц. Если вы платите 15 тысяч, то тело кредита уменьшается на 3 тысячи в месяц. Соотношение 1 к 5, что оцень нехорошо. А вот если вы будете платить на 6 тысяч больше - 21 тысячу в месяц, то тело кредита будет уменьшаться уже на 9 тысяч в месяц, соотношение в ДВА раза меньше (9 к 21). На самом деле соотношение ещё лучше (но проявится это в следующие годы).

в) - Главная цель рефинансирования - найти банк, который предложит минимальный процент. Как правило при покупке нет особо времени и выбор ограничен (да ещё и посредник зудит над ухом - "всё пропало, я спец, вокзал уезжает, завтра квартиру смотрят ещё 687 человек ..."). При рефинансировании не нужно никуда спешить, начните искать заранее, интернет и собственные ноги вам в помощь (при личном общении можно получить очень приятные бонусы).

Короче говоря - если имеется возможность снизить процент или/и платить больше каждый месяц - рефинансируйте. Если процент одинаков и нет возможности платить больше - ничего не меняйте.

[ess 1233]

Грубо говоря, вот ты взял миллион. 200 тыщ проценты за всё время действия договора.

Банк за 5 лет снял с тебя половину процентов, сотку. И всего 50 тыщ долга.

Ты остался должен 950 тыщ. Хотя заплатил 350.

Если бы ты дальше оставался клиентом банка, то остатки долга по процентам он бы растянул на остальное время.

 

я вроде привел калькуляцию, в случае 'остался' и в случае 'рефинансировался' с одинаковой процентной ставкой и с одинаковым сроком.

в моем расчете никакого выигрыша в случае 'остался' нет.

твои цифры абстрактные, мои цифры из формулы, которая считает аннуитетные платежи.

если ты считаешь, что в моих цифрах ошибка - покажи ее.

 

[Kotig 313]

Грубо говоря, вот ты взял миллион. 200 тыщ проценты за всё время действия договора.

Банк за 5 лет снял с тебя половину процентов, сотку. И всего 50 тыщ долга.

Ты остался должен 950 тыщ. Хотя заплатил 350.

Фантастика!!! Это прямо в музей.

100 + 50 = 150

Для господина "не брокера" 150 = 350.

О чём дальше говорить? Это учат даже не в школе, в садике. Всего то ошибся более чем в два раза. В двух арифметических операциях.

[Шестой 17]

ess, лень.

Забей.

[ess 1233]

забить не могу, вдруг я дурак ? надо же учиться.

[СамиМыНеМестные 0]

...6 лет. ...Цена за это время в моем районе выросла почти в 2 раза

Шож это за волшебное место такое? Почему у нас на П3 еле-еле на 30%?

[agata 1]

Шож это за волшебное место такое? Почему у нас на П3 еле-еле на 30%?

 

Да не волшебное. Просто у метро Желивскего.

 

Сейчас вот, по соседству, продается однушка 1+kk 22 m² за 1 990 000 Kč....не хватает 10 тысяч крон и будет цена за которую я купила свою двушку в 60 m²....

а буквально через пару домов еще одна 1+kk 20 m² за 1 950 000 Kč.....

В 5 мин ходьбы продается двушка 2+1 69 m² за 5 500 000 Kč....так что да, цена тут выросла просто фантастически!

[Kotig 313]

Это не совсем та цена, которая вас должна интересовать. Это то, "сколько хотят". Цена реальной продажи часто сильно отличается.

[agata 1]

Ясно, что "цена сколько хотят" выше цены "реальный договор". Но, даже если учесть этот фактор, то после реконструкции и роста цены за минусом завышенных ожиданий продавцов, квартира всеравно подорожала достаточно.

 

Я тут прикинула (пока по предварительному общению с Модной и KB), что даже если мне ее оценять по самому "черному варианту" в 2.5 мл, хотя все утверждают что минимум три, но я беру совсем уж "черный вариант", то я всеравно прошу на рефинансирование меньше, чем мне предлагают.

 

Кроме того, обе организации предлагают 1.79%. Предположим, что их предложение остается в силе на момент подписания договора.

 

1. Я брала ипотеку на 30 лет. Если не менять срок, то я просто буду платить меньше на 30% примерно (остается выплачивать24 года)

2. Платить меньше не так привлекательно, как выплатить ипотеку быстрее. Поэтому, если я буду выплачивать в месяц столько же, сколько сейчас (на самом деле всего крон на 300 меньше), то я смогу сократить срок ипотеки до 16 лет. То есть я "экономлю" 8 лет своей жизни. Достаточно существенно.

 

Надо рассмотреть вариант и выбрать что лучше - остаться в Модрой на 1.79% или уйти в другой банк на 1.79%

 

1. Если я ухожу в другой банк, то прямо сейчас со мной заключают договор рефинансирования с правом "черапания" в течении срока фиксации (5 лет). Срок фиксации расчитывается с момента заключения договора. Получается, что при фактическом переходе через год, срок будет 4 года. Значит, в будущем году, не важно будет процент больше или меньше, чем 1.79%, я всеравно буду платить его. Если подумать, что такие низкие проценты продляться не вечно, то большое желание "застолбить" как можно скорее. Ну, и обыграв "Мне Модра дает столько же и какой смысл уходить к Вам (вчера так делала), получить в ответ "А мы можем еще чуть-чуть снизить...."

 

Минусы - не возможно в любое время доложить деньги, если вдруг появятся.

 

2. Если я остаюсь в Модрой, например с тем же 1.79% и уменьшаю срок выплаты, то плюс в том, что при наличии лишней "тысячи" я могу забросить деньги на счет, тем самым быстрее выплачивать долг.

Вот только минус в том, что Модра готова фиксировать процент лишь с апреля месяца. И кто знает какой процент будет в апреле и не поднимут ли они ставку?

 

Так что, сейчас я пока еще похожу по другим банкам и в ближайший месяц-два буду думать, что лучше выбрать при прочих равных условиях.

 

 

Примерно так пока-что развивается ситуация.

 

И спасибо за обсуждение, я с интересом читаю всех вас-)

[Шестой 17]

Повторюсь - рано ходишь. У тебя возможность рефинансирования появится через год.

[agata 1]

Повторюсь - рано ходишь. У тебя возможность рефинансирования появится через год.

 

Вот тут не соглашусь. Срок фиксации заканчивается через год. Банки предлагают заключить договор сейчас, на текущих условиях, а сам договор вступит в силу через год.

Если учесть,что рано или поздно процент начнет расти, то сейчас самое выремя выбирать наилучший вариант. Шанс того, что для ПМЖшника процент ипотеки упадет ниже 1.7 - не велик. А при торгах можно попробовать выбить снижение до 1.75 или даже до 1.7. Как повезет и какие акции "пойдут паравозом" -)

Так что, если через год % упадет ниже 1.7, то я могу потерять десятые процента. А вот шанс, что ставка вырастет, будет 2% и выше, я думаю, вероятен.

Хочется зафиксироваться.

 

Покрайней мере месяца 2-3 я могу выбирать на рынке и наблюдать - никто не заставляет подписывать с ними договор. А вот поторговаться и выбрать - вполне себе реально.

[ess 1233]

Ну, и обыграв "Мне Модра дает столько же и какой смысл уходить к Вам (вчера так делала), получить в ответ "А мы можем еще чуть-чуть снизить...."

Минусы - не возможно в любое время доложить деньги, если вдруг появятся.

за спрос не бьют.

по второму пункту, ответь себе на вопрос - какова вероятность появления у тебя 'вдруг' 100-200 тысяч ?

если высокая - минус актуален, если низкая - не актуален.

маленькие суммы практически ни на что не влияют

 

Вот только минус в том, что Модра готова фиксировать процент лишь с апреля месяца. И кто знает какой процент будет в апреле и не поднимут ли они ставку?

все это можно смоделировать в калькуляторе

посчитай свои потери при снижении ставки до 1.59%, 1.39% ... 1.29%

равно как и свой выигрыш при повышении ставки до 1.89%...2.59%

 

прикинь, стоит ли рисковать и ждать, либо можно зафиксировать и закрыть вопрос на 5 лет.

 

Покрайней мере месяца 2-3 я могу выбирать на рынке и наблюдать - никто не заставляет подписывать с ними договор. А вот поторговаться и выбрать - вполне себе реально.

здравый подход

[mzx 178]

agata, у нас по договору раз в год можно внести сумму до 20% от суммы кредита. Не знаю, есть ли это в других банках, но, как мне думается, Вам такой пункт бы не помешал.

[Эрдни 0]

За этот пункт иногда банк накидывает 0,1%.