Купить квартиру без реалитки. Стоит ли? Реально ли?

[ajdar 1]

В моём случае, и "продавец" не оплачивал ничего.

Бывает, не спорю.

 

В случаях, когда я таки пользовал реалитки, о комиссии договаривались.

О! Это оно. Проверочное слово - "договор":-)

Все остальное к теме спора не относится.

[SimpleWiz 1]

ajdar, все-таки непонятно, как маклер будет истребовать с продавца комиссию, если Victor-1 купит недвижимость и сделка будет оформлена без участия маклера.

Да, маклер вероятно имеет договор с продавцом, но, как написал Victor-1, есть еще несколько других маклеров, рекламирующих эту же недвижимость и имеющих подобные договора с продавцом. На основании чего конкретный маклер будет требовать комиссию, т.е. как маклер докажет, что именно через него нашелся покупатель? Или продавец обязан будет заплатить комиссии всем маклерам, независимо от того, кто из них нашел покупателя?

[ajdar 1]

...все-таки непонятно, как маклер будет истребовать с продавца комиссию, если Victor-1 купит недвижимость и сделка будет оформлена без участия маклера.

Что вы понимаете под участием? Если маклер подогнал вам клиента, но сам при просмотре не присутствовал, это считается участием? (Вопрос, заметьте, риторический). В таком случае, он получит (должен получить) свою провизию на основании договора между ним и продавцом.

 

Да, маклер вероятно имеет договор с продавцом, но, как написал Victor-1, есть еще несколько других маклеров, рекламирующих эту же недвижимость и имеющих подобные договора с продавцом. На основании чего конкретный маклер будет требовать комиссию, т.е. как маклер докажет, что именно через него нашелся покупатель?

Продавец может иметь неограниченное количество посредников и с каждым из них может иметь, либо не иметь письменно оформленных договорных отношений. Далее, когда реалитка вывешивает ваше объявление в сети, то контакты в объявлении заведут потенциального покупателя в лапы реалитки, но ни в коем случае не хозяина-продавца. За этим реалитки трепетно следят. Так что все достаточно просто*. Дальнейшее является делом техники, хотя в подавляющем большинстве решение этого вопроса основывается на "слушности" обеих сторон договора.

Практически, при положительном решении покупателя ему немедленно предлагается "сложить залогу", которая, как правило, и является суммой провизии реалитки.

 

* - настолько несложно, на самом деле, что при известной сноровке добыть контакт или хотя бы способ выйти напрямую на продавца совсем не ребус.

[Аксеново 0]

А почему такой странный закон, что если продавец не заплатит налог с продажи квартиры, то его должен заплатить покупатель. Он то тут причем? Он деньги отдал, почему он должен платить за продавца? Очень странно. Какая тут логика?

[SimpleWiz 1]

Когда потенциальный покупатель попадает в лапы реалитки, которые его не отпускают и ведут все контакты с хозяином-продавцом через себя до момента выплаты залога-резервации, то все понятно.

А вот если реалитка свела Виктора напрямую с хозяином-продавцом (или вы предполагаете, что это просто другой посредник?), то дальше ее вознаграждение зависит только от честного слова сторон, так ведь? Что будет, если в таком варианте хозяин-продавец предложит "сложить залогу" и оформить сделку через ту реалитку, которая элементарно просит меньший процент - с его стороны это может быть вполне честно, особенно если хозяин-продавец не знает откуда покупатель взял его контакт?

Кстати, про участие и провизию вопрос имхо тоже не совсем риторический... Я, конечно, "устриц не ел" (с), но подозреваю, что по договору услуга реалитки - это не только поиск клиента, но и юр. сопровождение всей сделки, за что она и получает провизию. Если это так, то думаю вряд ли реалитка сможет истребовать полную договоренную провизию только за то, что "маклер подогнал клиента", хотя конечно не видя договор беспредметное обсуждение получается

[ajdar 1]

А вот если реалитка свела Виктора напрямую с хозяином-продавцом (или вы предполагаете, что это просто другой посредник?), то дальше ее вознаграждение зависит только от честного слова сторон, так ведь? Что будет, если в таком варианте хозяин-продавец предложит "сложить залогу" и оформить сделку через ту реалитку, которая элементарно просит меньший процент - с его стороны это может быть вполне честно, особенно если хозяин-продавец не знает откуда покупатель взял его контакт?

Но ведь "кинутая" таким образом реалитка знает кто их на самом деле свел. В вашем сюжете хозяин-продавец, предложивший сложить залогу подпадает под санкции по договору между ним и реалиткой. Адекватный человек вряд ли будет заниматься такими глупостями, ведь теоретически реалитка может отстоять свои интересы. На этом нехитром предположении все, видимо, и строится, потому что опыт общения с реалитками показывает, что кидалова со стороны продавцов они боятся, о нем знают и против него предпринимают доступные им меры, т.е. вполне понимают как зыбки основания их успеха.

 

...подозреваю, что по договору услуга реалитки - это не только поиск клиента, но и юр. сопровождение всей сделки, за что она и получает провизию. Если это так, то думаю вряд ли реалитка сможет истребовать полную договоренную провизию только за то, что "маклер подогнал клиента", хотя конечно не видя договор беспредметное обсуждение получается

Ну почему же, сделает она все, что положено - примет залогу на свой счет:-), подготовит договора и протоколы, предложит адвокатни усхову для ваших денежек и пр. и пр. Но после того, как будет сложена залога. На самом деле, с хорошей реалиткой сотрудничать удобно и деньги свои она отрабатывает с лихвой. Но, возвращаясь к первоначальной теме топика, скажу, что если есть опыт и понимание того, как устроен этот мир, то можно и нужно покупать-продавать обычную недвижимость напрямую, без реалитки.

[ajdar 1]

Вот цитата из Zprostředkovatelské smlouvy хорошей реалитки (продажа доли в бытовем дружстве):

 

- Převodce se zavazyje zaplatit Zprostředkovateli za činnost dle této smlouvy odměnu ve výši...z Ceny (dále jen "Odměna"). Nárok na odměnu vzniká Zprostředkovateli okamžikem uzavření Smlouvy mezí Převodcem a Nabyvatelem.

 

- Zprostředkovateli náleží právo na odměnu i v případě, že za doby trvání této smlouvy nebo po zániku této smlouvy uzavře Převodce Smlouvu s osobou, se kterou byl seznámen prostřednictvím Zprostředkovatele, nebo s osobou blízkou takové osobě, nebo s osobou jednající ve schodě s takovou osobou ve smyslu obchodního zákoníku, sám bez součinnosti se Zprostředkovatelem, tzn., že Převodce Zprostředkovatele obejde. Pro tento případ se za Odměnu považuje částka ve výší 10% z ceny.

 

- Zprostředkovateli náleží zvláštní odměna v případě, že k uzavření Smlouvy nedojde a Převodci vznikne vůči Nabyvateli nárok na smluvní pokutu a to ve výší takové smluvní pokuty.

 

Пусть вас не смущают převodce и nabyvatel, речь шла о дружстевним быте, но в случае частной собственности принцип совершенно тот же - обложить продавца обязательствами по всем направлениям и для любых истечений обстоятельств:-)

[SimpleWiz 1]

- Zprostředkovateli náleží právo na odměnu i v případě, že za doby trvání této smlouvy nebo po zániku této smlouvy uzavře Převodce Smlouvu s osobou, se kterou byl seznámen prostřednictvím Zprostředkovatele...

Хотел я еще спросить, что бы было, если бы Виктор позвонил еще трём реалиткам, а они все (из-за снега ) отказывались бы ехать, подписывать еще и с ним документ, о том что они ему "zprostředkovali" просмотр недвижимости, и давали бы телефон хозяина-продавца - в итоге они бы все смогли предъявили свое право на вознаграждение? Но увидел более здравую мысль и предлагаю на ней и остановиться :

На самом деле, с хорошей реалиткой сотрудничать удобно и деньги свои она отрабатывает с лихвой.

 

[ajdar 1]

По-моему, вы путаете продавца с покупателем. Zprostředkovat (продавцу) могут продажу недвижимости, а не (покупателю) ее просмотр. Покупатель, как раз, ни с кем ничем не связан и остается вольной птицей пока не сложит залогу. В вашем примере Виктору (покупателю) не надо ни с кем ничего подписывать, все уже подписано между продавцом и реалитками, иначе никто никуда его не отправлял и ему не звонил бы.

[Victor-1 0]

О как все далеко зашло.. От экономических к морально-этическим вопросам))

В какую степь отвечать?

Я еще больше расширю дискуссию, по мере слабых умственных возможностей)

 

Начнем.

Продавец мог разместить объявление в инете и реалитки начали предлагать свои услуги. Он не выбрал (сознательно) одну, а оставил барахтаться несколько.

ПОЧЕМУ?

Потому что опыт показывает, что плохая или средняя реалитка с эксклюзивным договором ничего хорошего не сделает.

СТАНДАРТНОЕ ЧЕШСКОЕ: мы вам ничего не должны! Реалитки не гарантируют ничего! Эксклюзивный договор удобен только реалиткам! Он позволяет ничего не делать, раскидав объявления на все серверы (автоматически). Потом через 6 месяцев сказать- не злобьтесь, не получилось, время плохое квартира плохая и еще 100 пунктов, по которым виноваты вы.

Думаете не было такого? Кучу раз было.

REDOT звонит мне раз в год. "У нас ваша квартира в базе, она еще не продана?- Да вы ох.... год назад продана... а что, есть клиент? - Да нет, базу обновляем" nocomment

Другая реалитка. "У нас есть покупатель на вашу квартиру- Отлично- Она готова сложить нам залог- Супер- Месяца через 3 она продаст свою квартиру- Да?? А если потом не купит мою? - Ну нам останется залог" nocomment-2

ПОСЛЕ ЭТОГО Я НЕ ДАМ НИКОМУ НИ КОПЕЙКИ. НИ ХАЛЕРЖА за работу, которая выполнена не так как нужно мне! Чехи живут в Европе, но большинство не понимает этого. Я уже не хочу ходить в чешские ресторации, ибо нафиг мне пренебрежительный тон официантов? Такого нет ни в Германии, ни в Австрии, ни в Испании. Что-то похожее может быть где-то в Хорватии (в меньшей мере), ну так там я стараюсь снимать апартаменты с кухней))) Я хожу к индусам. Чехи умудрились зас...ть даже Klub Cestovatelu. Полное отсутствие желания сделать приятное и это в месте, которое несет на себе выраженный отпечаток Востока... Я их в десны может должен целовать за испорченные несколько вечеров??

 

Так же и маклеры и реалитки. У меня нет желания кинуть booking.com При одинаковой цене на их сайте и сайте предлагаемого отеля я забронирую в booking. Ибо мне ужасно нравится система! Мне супер удобно! То же и в сравнении gmail и seznam. Я не буду юзать сезнам даже если мне приплатят! Это сайт для их создателей, как и sauto и прочие тугие сервисы со значком S. Они не хотят идти вперед! Они не хотят нового, не хотят что-то делать для удобства клиентов! Такая же ситуация и с чешскими тураг-вами. Мне неудобно, они напрягают меня и там дороже чем в Германии или при самостоятельной поездке. Зачем они мне? А для ИХ спокойной и приятной жизни я ничего не собираюсь делать, не собираюсь переплачивать!

 

Что касается данного случая. Ни у меня ни у хозяина нет таких договоренностей, которые были бы доказываемы при решении спора. Все. Нет бумаги- нет проблемы.

[ajdar 1]

Продавец мог разместить объявление в инете и реалитки начали предлагать свои услуги. Он не выбрал (сознательно) одну, а оставил барахтаться несколько.

ПОЧЕМУ?

Потому что опыт показывает, что плохая или средняя реалитка с эксклюзивным договором ничего хорошего не сделает.

Как-то много всего намешано несмешиваемого, ИМХО:-)

 

Во-первых, что значит "продавец разместил, реалитки начали предлагать"? Если уже разместил (сам), то реалитки идут побоку, они не более, чем "заемцы" или их представители, о чем продавец знать не обязан и вообще ему в таком случае на их статус наплевать.

В этом случае непонятно, что значит "выбрать одну"? Ты дал объявления, тебе звонят все. Ну и пусть звонят дальше. Что тут выбирать? Т.е. в этой ситуации реалитки не твои агенты по продаже твоей недвижимости, нанятые по договору, а такие же потенциальные покупатели (с точки зрения тебя-продавца), которые звонят, отравуют и пытаются выгодно спаразитировать на продаже тобой твоей же недвижимости.

Я делал по-другому - выбрал реалитки, исходя из своих соображений и опыта, де-факто нанял их на работу по договору на условиях различного размера провизии для каждой из них, но единой цены для конечного покупателя о чем и заключил договоры. Сам я ничего никуда на размещал. Соответственно, никто мне не звонил, а с реалитками мы согласовывали просмотры в какой-то один день недели. В ходе продаж выявились две девочки-маклерки, которые работали по-настоящему, одна из них и привела мне замечательного клиента.

 

Во-вторых, про эксклюзивные договоры мы не проронили ни слова и я на этом настаиваю, ибо в нашем случае они - абсолютное зло. Вполне допускаю, что бывают какие-то другие случаи и тогда они имеют смысл, но мне пока на ум таковые не приходят.

 

Что касается твоей неприязни к чешскому сервису, во многом готов с тобой согласиться. Только байку расскажу. Есть у нас друзья семьи-чехи, вполне солидные люди и вот иногда мы с ними вместе отправляемся на пиво или на каву:-) Даже в самых лучших заведениях чешской столицы их умудряются плохо обслужить! Потом идешь без них и все как всегда прекрасно, вовремя, вкусно и с улыбкой. У меня предположение такое: не надо иметь завышенных ожиданий и, наоборот, надо четко знать где и что тебе могут предложить.

Последний раз у нас и наших чешских друзей получился конфликт с "Барачницкой рыхтой" из-за качества "зелнячки". Помилуйте, но кто ж ходит в "рыхту" за зелнячкой!? Правда, там, оказывается, курить запретили, так что ходить туда теперь и вовсе незачем:-)))

Но если серьезно, то да, согласен, скверно обстоит с любезностью в сервисе, увы.

[SimpleWiz 1]

ajdar, нет, покупателя с продавцом я не путаю, возможно неправильно употребил термин zprostředkovat.

 

Для разъяснения - абстрактный пример:

• вы - продавец квартиры, вы имеете договора (не эксклюзивные) с несколькими реалитками;
• в понедельник вашу квартиру реалитка A показывала супругу X;
• во вторник вашу квартиру реалитка B показывала супруге X-овой (помним, что ситуация абстрактная );
• в среду супруги X-овы "складывают залогу" у реалитки B и в итоге покупают вашу квартиру.

Реалитка B, понятное дело, получает комиссионные.

Вопрос: имеет ли реалитка A право требовать с вас по договору вознаграждение и почему?

[ajdar 1]

Ну ведь это ситуация нестандартная. Понятно дело, все заинтересованные начнут активно разбираться. В остальных 99% случаев все намного проще. Ну а в вашем примере А и В будут выяснять у кого из них адвокат более языкастый и "шиковный":-)

Для того, чтобы подговорить супругов Х на такие трюки, вам надо будет найти для них (и для себя - помним об обязательствах по договору) стимул в виде существенной разницы в деньгах - более низкой цены для них и более высокой для вас (чувствуете тут конфликт, заключающийся в задаче найти самую дурную реалитку?). Вы станете напрягаться за 20-30 тысяч при решении такого деликатного вопроса, как продажа недвижимости, или, все же, проще сразу и изначально организовать более разумную схему продажи?

 

 

 

PS. Это хорошо, что вам пришлось придумать такой сложносочиненный пример, значит, для подавляющего большинства стандартных ситуаций моя логика работает убедительно:-)

[Sirius 0]

Что мешает при подписании договора с реалиткой на продажу недвижимости, отдельным пунктом прописать, что реалитка обязуется не менее 1-2 (3-4) раз в неделю приводить покупателей на просмотр недвижимости. При этом реалитка обязуются не менее 3 раз в день (утром, в обед и вечером) звонить продавцу каждый день и ставить его в известность о дальнейшем плане действий. Либо просто одним из пунктов указать, что реалитка обязуется продать недвижимость за 2-3 недели. Максимум за месяц. При невыполнении данных условий реалитка будет выплачивать неустойку продавцу в энной сумме. Вот такой договор с юридической точки зрения будет честным и правильным по отношению ко всем сторонам. Так как, ныне составляемые договора играют на руку только реалиткам и маклерам, и завязывают руки продавцу.

 

Ну, а что касается покупки недвижимости, то здесь все зависит от фантазии покупателя. Это дело его, приобретать недвижимость через посредника или напрямую у продавца.

 

После написанного, многие скажут, что такое невозможно. Спешу успокоить всех, что такое возможно. Имея горький опыт выплаты большой неустойки реалитке-мошеннице, я работаю только с юристами и по написанному выше правилу. Уверяю, что такие договора действуют на реалитки отрезвляюще. Если они действительно хотят заработать денег, то будут сами искать вам покупателей, а не вывешивать тупо фотографии квартиры на сезнаме и ждать покупателя. По принципу описанному выше, максимальный срок продажи квартиры может составить 25 дней с момента подписания договора с реалиткой. Сейчас на дворе кризис и страшно растет безработица, прошли те времена когда реалитки могли диктовать свои условия.

[SVEY 4]

Для того, чтобы квартира быстро и хорошо продалась необходимо, чтобы о ее продаже узнали потенциальные покупатели, т.е. жители того же района. Значит и те, кто в данный момент не занимается поиском, не висит на интернете и не просматривает сайты, но вполне возножно, что узнав о том, что сосед продает - проявят интерес. Интернет - не панацея. Необходим хороший, продуманный локальный маркетинг.

 

Почему продавцы обращаются сразу к нескольким РК? Потому, что у них нет уверенности, а на деле получается, что у семи нянек... Эксклюзивым должен быть не договор, а способ работы, чтобы посредник сделал ВСЕ возможное для успешной продажи, а не только выложил инфу в интернете, а теперь сидит и ждет у моря погоды. Он должен работать так, чтобы хозяину не нужно было обращаться к кому-либо еще.

 

Если перед просмотром квартиры покупатель подписал záznam o prohlídke, то и не придется спорить чей это клиент.

 

Посредник должен получать за результат, т.е. по факту. Не справляется - расторгаем с ним договор. Ни о каких санкциях и речи быть не должно. Только довольный клиент даст рекомендацию следующему. Репутация фирмы стоит дороже.

 

По крайней мере мы работаем по этим принципам.