Прошу совета по покупке квартиры

[DENIS]

Куча вариантов может быть.

У вас есть конкретные примеры?

[Nati]

Платить перед записем- полный абсурд и глупость. ИМХО

[Шестой]

Обычно делается так. Собираются высокие стороны у нотариуса. Перед этим покупатель складывает деньги в усховне в соответствии с договором о заключении договора. Подписывают договор о покупке продаже недвижимости. Затем или риэтер или продавец подаёт документы в кадастр недвижимости. Ему там дают бумажку, что документы приняли и что всё будет хорошо ( забыл, как это называется ). Он с этой бумажкой идёт в усховну и забирает бабло.

Могут быть различные вариации. Но смысл в том, что после подачи документов в кадастр там новые на эту же квартиру не примут, так что вопрос времени, когда квартира или дом перейдёт в другую собственность.

[dzyncz]

Одни пишут одно,- другие другое. куда бедному крестьянину податься? я все же склоняюсь к мнению подружки и GDV но как сказать об этом продавцу?

[Подружка]

Вот так и сказать, легче потерять вариант, чем деньги.....слушайте советов техктовсезнаетсам, а когда понадобится адвокат для судебных разбирательств только намекните

[GDV]

У вас есть конкретные примеры?

Разумеется. Ок, потрачу немного времени. Итак, сказание о Мошеннике (всё на основе реальных фактов).

 

1) Мошенник продает недвижимость и одновременно получает под неё банковский кредит. И там, и там он оперирует чистым LV. В день получения денег против договора купли-продажи он также черпает кредит. У покупателя крупные проблемы, потому что одновременно на кадастр будут поданы как его договор, так и застава от банка. В этот момент кадастр, не особенно разбираясь, приостанавливает оба случая "до выяснения". Внимание, вопрос: как долго будет тянуться такое выяснение, и что делать покупателю, у которого нет ни денег, ни недвижимости?

 

2) Мошенник продает недвижимость, и непосредственно перед подписанием договора купли-продажи подписывает также и бианко-сменку с кем угодно и относительно чего угодно, но под залог этой недвижимости. После этого пропадает с горизонта держателя сменки, тот идёт в суд, суд посылает жадость на кадастр, кадастр шлёпает на недвижимость пломбу, и - "до выяснения". Далее см. пункт 1.

 

3) Мошенник продает недвижимость, записанную в кадастре как SJM. Вроде как всё ок, но после подписания договора купли-продажи и подачи всех документов на кадастр супруги, у которых и так семейные отношения дышали на ладан, окончательно разругиваются и начинают пилить имущество через суд. При этом последний посылает жадость на кадастр, ибо предметом разбирательства является в том числе и недвижимость. Кадастр - пломба - "до выяснения" - пункт 1.

 

Думаю, хватит для начала.

 

Поэтому пользуйтесь банковской или нотариальной (но не адвокатской!) усховой, и ваши волосы будут нежные и шелковистые.

 

продавец подаёт документы в кадастр недвижимости. Ему там дают бумажку, что документы приняли и что всё будет хорошо ( забыл, как это называется ).

Никакой бумажки о том, что "всё будет хорошо", нет и быть не может. Есть лишь копия наврха с разитком кадастра о приёме документов. И се ту.

после подачи документов в кадастр там новые на эту же квартиру не примут

Муахаха.

 

Я забыл самый тривиальный случай, с которым, слава богу, пока сам не сталкивался, но правник рассказывал.

Продавец подписал договор и получил деньги. Потом пришел домой, обмыл это дело с другом, и друг говорит: "Эх ты, лапоть. Да оно ж стоило вдвое больше!". Через какое-то время бывший владелец понимает, что продал дёшево, и требует (вот такой нахал) с покупателя доплату. И если покупатель грубо посылает продавца далеко-далеко, а продавец покупается на заверения адвоката о том, что, дескать, ща в суд подадим да вытянем еще денег, то в суд продавец-таки может подать. И тогда... см. всё вышенаписанное.

 

Хочу добавить очень существенный момент. Все, о чём я говорил, вовсе не обязательно должно привести к потере покупателем недвижимости и прочим жутким последствиям. Более того, если речь о РД, и покупатель в него въехал, то никто его оттуда выгонять не будет. Но! Всё время, пока будет длиться судебное разбирательство, новый владелец будет таковым лишь номинально, а формально записи в кадастре не будет. Надеюсь, не надо объяснять, чем такая ситуация обернётся для инвестора, который купил недвижимость в коммерческих целях.

[Strannik]

Неужто в пражском KN такой бардак, что можно одновременно (или с разбежкой в пару часов) подать и наврг на вклад и наврг на заставни право?

 

На 100% знаю, что например в кладненском такой вариант не пройдёт, т.к. при подаче, жадост сразу регится в базе, по номеру LV, со внесением всех сопутствующих данных. И если скажем наврг на вклад был принят, то никакой другой уже не примут.

 

Я согласен, это не моя паркета, тем более, я ничего не покупал и не продавал в Праге. Но, мимо Прагу, однозначно, ни один продавец не будет ждать записи в ктастр.

[Gleb]

Поэтому пользуйтесь банковской или нотариальной (но не адвокатской!) усховой...

Почему акцент на не адвокатской ?

[GDV]

И если скажем наврг на вклад был принят, то никакой другой уже не примут.

Не знаю на счёт KN вне Праги, но у меня такое ощущение, что регламентация подобных процессов должна быть идентична по всей Чехии.

Что значит "не примут"? Ты приходишь в подателну и подаешь. И се ту. Они принимают как миленькие, не могут не принять. Другое дело, что с этим потом делают. Это во-первых.

А во-вторых, одно дело, если подать сначала одну купни смлоуву на недвижимость, а потом вторую смлоуву на ту же недвижимость. В этом случае пока не разберут первый случай, второй не будут даже смотреть. Но если сначала подана купни смлоува, а потом жадость из суда, то катастральный правник еще как будет смотреть на второй документ.

 

 

Почему акцент на не адвокатской ?

Уф. Грим, где ты? Почему мне одному отдуваться?

Тут момент сложный и в двух словах слабо объяснимый так, чтоб было по-настоящему аргументировано. Там есть и нюансы с заверением документов, и нюансы с тем, что происходит в случае смерти или утраты дееспособности держателя усховы, и т.д.

В общем, на первом месте стоит банковская усхова - но надо знать правильные банки, часто они просят много и имеют сложную процедуру. Но, повторяю, с этим можно что-то сделать. Рекомендую в этом плане BAWAG. НЕ рекомендую CS.

На втором месте нотаржска усхова. Опять же, не каждый нотариус одинаково полезен . Особенно это касается случаев многосторонних догоров. Хотя не буду углубляться.

И на третьем адвокатская усхова, усхова у реалиток (есть глупцы, которые на это идут) и проч.

[Strannik]

Что значит "не примут"? Ты приходишь в подателну и подаешь. И се ту. Они принимают как миленькие, не могут не принять.

 

Ты прихоишь в подателну и подаёшь. Мадам берёт твоё заявление, и начинает регить в компе, натюкивет номер LV, а там уже есть один наврг, поданный пару часов назад.... и у неё возникает законный вопрос - а "это" что? И почему вы сначала продали, а теперь хотите отдать в залог? Причём процесс регистрации происходит даже ДО взимания поплатка.

 

 

P/S/ Усхова у реалиток, это да, это пЭстня!

[GDV]

Мадам берёт твоё заявление, и начинает регить в компе, натюкивет номер LV, а там уже есть один наврг

Хоть 10. Хоть 20. Это никак не ограничено.

у неё возникает законный вопрос - а "это" что?

На такой "законный" вопрос нужно вежливо и деликатно говорить: "а вот это не твоего собачьего ума дело, важена пани!" . Она должна принять входящие, проследить за наличием колка и т.д., поставить разитко на копию наврха. И се ту. Остальное её не касается. Я могу подать купни смлоуву, через час заставни смлоуву, еще через час поправку к этой смлоуве. И ни в жисть я не стану объяснять клеркине свои намерения, планы и цели. Это моё дело и дело катастрального правника.

Кроме того, в Праге просто нет времени на такие пустые кецы. Народу много . На венкове, видимо, им в подательне делать нечего, вот они и корчат из себя юристов.

[Gleb]

Я не то, чтобы спорю, это и не моя паркета, но

Там есть и нюансы с заверением документов

ИМХО адвокат нормально заверяет документы, составленные им лично.

, и нюансы с тем, что происходит в случае смерти или утраты дееспособности держателя усховы, и т.д.

Вот тут я совсем не знаю, приходится верить что адвокатни усхова с этой точки зрения - полная засада.

 

 

И на третьем адвокатская усхова, усхова у реалиток (есть глупцы, которые на это идут) и проч.

То есть адвокатни усхова приравнивается по надежности к усхове у реалиток ?

Или все-же реалитки - это четвертая степень ненадежности ?

[GDV]

адвокатни усхова с этой точки зрения - полная засада.

Я где-то написал "полная"? Не припомню. Это потенциальная засада. Не более и не менее.

То есть адвокатни усхова приравнивается по надежности к усхове у реалиток ?

Или все-же реалитки - это четвертая степень ненадежности ?

У реалиток вообще не может быть усховы как таковой. Это ими придуманная фишка. Поэтому, разумеется, если ставить вопрос так, то лучше адвокат.

Не надо забывать и о процентах. На суммах в десятки/сотни миллионов крон даже доли процента за время записи в кадастр бывали весьма приятными и нужными.

Правда, этот мой опыт относится к тому времени, когда запись шла 3-4, а то и даже иногда больше, месяцев. Теперь пишут оперативнее.

[Gleb]

Не надо забывать и о процентах. На суммах в десятки/сотни миллионов крон даже доли процента за время записи в кадастр бывали весьма приятными и нужными.

Если недвижимость покупается через реалитку то можно обговорить чтобы расходы на адвокатни усхову включая проценты были включены в провизию реалитки (в большинстве случаев так и есть по умолчанию). Понятно, что все равно это твои деньги, но время записи уже роли не играет. Просто согласился на конкретную сумму провизии и все. Зачастую и сумму эту не знаешь, она включена в стоимость недвижимости.

А в случае усховы нотариальной все не так ?

[Шестой]

Вспомнил, как эта хрень называется - пломба. Дык вот, если поставили пломбу на недвижимость, то все остальные жадости идут лесом ...