Договор найма

[Guest JGod]

Добрый день.

 

Сегодня получил от агентства договор найма квартиры, с коментариями владельца (красным).

Помогите разобраться, насколько это типичные условия и на что нельзя соглашаться категорически.

Смущают след. пункты:

 

3.1 Pronajímatel přenechává touto smlouvou Nájemci do nájmu a Nájemce do nájmu přijímá na dobu uvedenou v této smlouvě Byt uvedený v ust. 2.1 této smlouvy za účelem bydlení Nájemce v souladu s ust. § 115 občanského zákoníku. Nájemce se seznámil se stavem Bytu na místě samém a Byt v tomto stavu přijímá do užívání, zároveň svým podpisem stvrzuje, že se Byt nachází v užívání schopném stavu a bez závad.

Nájemce prohlašuje, že Byt spolu s ním budou užívat tyto osoby:

Jmeno: Datum Narozeni Cislo pasu:

 

Явно указано, что квартира без повреждений, хотя в 4.1. указано, что составляется протокол.

 

4.1 Pronajímatel přenechává Nájemci Byt uvedený v ust. 2.1 této smlouvy do nájmu počínaje dnem ………... Obě strany se zavazují pořídit o jeho předání předávací protokol, ve kterém zejména popíší stav Bytu (příloha č. 2 této smlouvy ).

 

5.3 Pronajímatel i Nájemce mohou vypovědět tuto smlouvu s jednoměsíční výpovědní lhůtou jestliže jedna ze smluvních stran vážně porušuje ustanovení této smlouvy. Výpovědní lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi. Prodlení s placením nájemného, zálohy či doplatku za služby či jiné platby dle této smlouvy po dobu 10 dnů od splatnosti Nájemci je považováno za vážné porušení smlouvy. Vážné porušení smlouvy nastane také v případě, že nájemce závažným způsobem poruší přes předchozí písemné upozornění svůj závazek nakládat s předmětem nájmu s péčí řádného hospodáře či dodržovat obecně platné právní normy a dobré mravy. Vážným porušením smlouvy je rovněž nedodržení lhůty pro doplnění kauce ze strany nájemce podle čl. 6.3 této smlouvy.

5.3 The Lessor or Lessee can terminate the lease with a termination notice of one month in the event that one of the contractual parts commits a serious breach any of the terms and conditions of this contract. The notice period starts on the first day of the month following the date of the notice’s delivery. Delay in payment of the rent, advance or balance of utilities charges or any other payment to the Lessor under this agreement for 10 days after maturity shell be deemed to be a serious breach.

The serious breach of the Agreement will be also in that case, when the Lessee will seriously breach his obligation, even against the advance written notification, to use the subject of the lease with a care of a serious householder or to keep all generally valid legal rules and good manners. The violation of the time-frame to the refill of the deposit from the side of the Lessee according to par. 6.3 of this Lease Agreement is also a serious breach of the Agreement.

 

Не понял фразу на английском (по чешски совсем не понимаю): "...care of a serious householder or to keep all generally valid legal rules and good manners." - это можно как-то определить? Про refill of the deposit отдельный пункт ниже

 

6.2 Nájemce bude spolu s Nájmem hradit měsíční zálohy za služby a energie: vodné, stočné, teplou vodu a teplo, svoz odpadu, správa domu, úklid a osvětlení společných prostor, ve výši 3.500,- Kč (slovy: tři tisíce pět set korun českých). (Výpočet za služby a energie je stanoven pro dvě osoby.) Dalším nákladem nájemce je spotřeba elektrické energie v Bytě, kterou bude hradit měsíčně zálohově ve výši 1000,-Kč (slovy: jedne tisíc korun českých). Vyúčtování poplatků za služby bude prováděno na základě reálných a prokazatelných spotřeb dle přijatých faktur od provozovatelů příslušných služeb jednou ročně. Vyučtování el. Energie bude prováděno na základě platných sazeb PRE – dle skutečně spotřebované el. Energie – stavu odečteného elektroměru. Nájemce bere na vědomí, že v případě navýšení cen služeb a energií ze strany dodavatelů těchto služeb a energií může dojít ke změně výše záloh za služby a energie.

Pronajímatel má právo nejdříve po uplynutí jednoho roku nájemního vztahu upravit výši nájemného o hodnotu inflace, vyhlášené Českým statistickým úřadem pro příslušné časové období.

 

 

"Výpočet za služby a energie je stanoven pro dvě osoby". Мы собираемся жить с женой и двумя детьми 5 и 9 лет, это что-то меняет?

 

6.3 Nájemce se zavazuje Pronajímateli uhradit bankovním převodem kauci ve výši 21.000,- Kč (slovy: dvacet jedna tisíc korun českých) na účet viz odst. 6.4 této smlouvy. Pronajímatel má právo, vždy po předchozím upozornění nájemce, čerpat z této kauce finanční částky na úhradu případných vzniklých pohledávek za nájemcem (např. dlužné nájemné, energie a služby) či náhradu škody na domě či jeho vybavení. V případě oprávněného čerpání kauce pronajímatelem je nájemce povinen do jednoho měsíce od čerpání kauce tyto prostředky doplnit. O čerpání kauce je povinen pronajímatel nájemce informovat. Při ukončení nájemního vztahu, ihned po vypořádání všech finančních závazků vůči pronajímateli bude tato kauce vrácena zpět Nájemci.

 

Самое неприятное: это нормально, что депозит (kauci) восполняемый? Думаю как минимум надо указать, что damage только тот, который по моей вине, так?

 

6.4 6.4 Při podpisu této smlouvy zaplatí Nájemce Pronajímateli v hotovosti úhradu za nájem za první měsíc nájmu ve výší 10.500,-- + zálohu za služby a energie ve výši 4500,--.,-Kč + kauci, ve výši 21.000,-- což je celkem 36.000,- Kč.

Následující platby za nájem, služby a el.energii od měsíce května 2011 jsou splatné měsíčně předem vždy k 20. dni předcházajícího měsíce. Nájemné se považuje za uhrazené okamžikem připsání příslušné částky na bankovní účet Pronajímatele.

6.4 Upon the signing of the lease agreement the Lessee shall pay to the Lessor by cash the first rent due for the period from May 2011 – 10.500,-CZK + deposit for utilities = 4.500,- CZK +security deposit 21.000,-CZK, which is in total 36.000,-CZK.

Subsequent payments ((the rent, utilities payment and electricity payment) from month May 2011 are due monthly and in advance on the 20th day of the preceedeing month to the Lessor´s bank account. It is considered as paid from the moment of crediting of a respective amount to the Lessor's account.

 

Оплата за May 2011 фигурирет 2 раза: при подписании и в последующих платах: получается, что за первый месяц 2 раза платить надо?

 

8.3 Nájemce je povinen udržovat Byt v dobrém technické stavu. Náklady na opravy nepřesahující v každém jednotlivém případě 1000,-Kč, nese Nájemce jako součást běžné údržby. Potřebu dalších oprav bude hlásit Pronajímateli bez zbytečného odkladu, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Nájemce nese odpovědnost za převzaté vybavení Bytu (uvedené v příloze č. 2).

 

Про 1000 CZK - не слишком много?

 

8.4 Nájemce je povinen umožnit jednou za 3 měsíce Pronajímateli prohlídku Bytu (kontrola stavu topného systému apod.) po předchozím oznámení Nájemci - učiněném nejpozději 48 hod. před jejím konání. Nájemce je povinen po předchozí výzvě umožnit pronajímateli, nebo jimi pověřené osobě přístup do pronajatého bytu za účelem provedení oznámených oprav, instalaci a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vod, el. spotřebičů, nebo jiných potřebných úprav jinak odpovídá projnajímateli za škodu dle obecných ustanovení občanského zákoníku.

 

Не совсем понятно, какие действия в выделеном тексе имеются ввиду. Что будет, если мы будем в отпуске в это время далеко?

 

Я понимаю, что вопросы эти надо обсуждать с хозяином, сейчас хочется подготовиться и понять, на чем надо настаивать.

Заранее спасибо за конструктив.

[ajdar 1]

1. Мне кажется, надо устранить противоречие, о котором вы уже упомянули: "...svým podpisem stvrzuje, že se Byt nachází v užívání schopném stavu" <-> "Obě strany se zavazují pořídit o jeho předání předávací protokol, ve kterém zejména popíší stav Bytu". Вообще, эта мысль выражена слишком витиевато и неоднозначно (как и все остальное), достаточно было бы написать, что "будет составлен протокол" в утвердительной модальности. Тем более, не надо подписываться под "без завад", если точное состояние быта описано в протоколе. А если и подписываться, то указать, что без таких "завад", которые можно определить визуально при осмотре быта при передаче.

 

2. "Серьезные нарушения", которые могут служить основанием для прекращения арендных отношений определены законодательно, если ничего не забыл, то это задержки с оплатой свыше опредленного срока и разрушение "добрых нравов" в доме. Вполне можно сослаться на эти нормы, но если уж браться подробно их описывать, то стоит составить точный и исчерпывающий список.

 

3. "...s péčí řádného hospodáře" означает по смыслу: "...со скрупулезностью настоящего хозяина":-) Это литературная форма, не более. Так принято. То есть, если вы видите, что из крана хлещет вода, то вы не можете просто повернуться и уйти по своим делам, несмотря на то, что это не ваше имущество. В случае конфликта, юристы будут опираться на то, что řádný hospodář в этой ситуации предпринял бы то-то и то-то.

 

4. Восполняемый депозит мне тоже не нравится категорически. Хотя, возможно, такая практика есть.

 

5. Размер залогов на оплату коммунальных услуг меняться может, но тогда дописать, что только один раз за учетный период, скажем, раз в год на основании выучтовани за истекший период.

 

 

Это то, что бросилось в глаза. Возможно, что-то я упускаю.

 

 

 

 

[Guest JGod]

Спасибо, ajdar.

 

Может у кого-то есть пример или шаблон хорошего договора?

[vltava 8]

"Dalším nákladem nájemce je spotřeba elektrické energie v Bytě, kterou bude hradit měsíčně zálohově ve výši 1000,-Kč (slovy: jedne tisíc korun českých). Vyúčtování poplatků za služby bude prováděno na základě reálných a prokazatelných spotřeb dle přijatých faktur od provozovatelů příslušných služeb jednou ročně. Vyučtování el. Energie bude prováděno na základě platných sazeb PRE – dle skutečně spotřebované el. Energie – stavu odečteného elektroměru."

Не проще ли Вам самим заключить договор с энергетикой и соответственно с ними обговорить размер и частоту оплаты авансовых платежей, это обычная практика при аренде "перевод счетчика" на квартирантов.

[Guest JGod]

Не проще ли Вам самим заключить договор с энергетикой и соответственно с ними обговорить размер и частоту оплаты авансовых платежей, это обычная практика при аренде "перевод счетчика" на квартирантов.

Да, согласен, именно так и было заявлено при первом осмотре.

 

Вопрос по поводу " Vyúčtování poplatků za služby bude prováděno na základě reálných a prokazatelných spotřeb dle přijatých faktur od provozovatelů příslušných služeb jednou ročně"

Следует ли из этого, что за перерасход я должен доплачивать, а за недорасход - хозяин будет возвращать или это надо четче указывать?

[ajdar 1]

Прямо не следует. Стандартно написали бы примерно так:

 

Vyúčtování poplatků za služby bude prováděno..., budou případné přeplatky ...vráceny, nedoplatky budou hrazeny..."

 

Так что если они у вас такие щепетильные, то пусть сформулируют все до последней точки.

 

Судя по стилю вашего договора, они ваш шаблон не возьмут. Это тот случай, когда придется долго и нудно препираться по каждой закорючке.

[Guest JGod]

Судя по стилю вашего договора, они ваш шаблон не возьмут. Это тот случай, когда придется долго и нудно препираться по каждой закорючке.

 

понятно, что не возьмут, но стандартные фразы, которые Вы предлагаете можно было бы оттуда позаимствовать.

[vltava 8]

Případné přeplatky budou vráceny, nebo zúčtovány - как Вам удобнее и обязательно со сроком.

[ajdar 1]

К сожалению, такого шаблона нет. Когда-то у меня был "приступ" к хорошему онлайн-справочнику, но это было года три назад. Так что, только то, что в памяти застряло:-)