• Крым деловой и политический


    GDV

    Самая непростая часть рассказа о Крыме - это описать то, что там происходит с точки зрения предпринимательства, инвестиций в недвижимость и проч. У меня огромное количество информации: сводок, интервью, статистики и лично полученных данных. Есть несколько маркетинговых исследований (одно, по недвижимости, весьма обширное и недешевое). Иными словами, написать можно книгу при желании. А надо - заметку, чтоб не рассусоливать и не размазывать, ибо кому интересны эти километры подробностей. 

    Административная встряска

    Насколько мне известно (а известно мне теперь уже многое), до 2014 года ситуация была такой: любой вопрос на Украине решался, и было можно все. Нечто подобное было и в России лет 15-20 назад, об этом я слышал от многих. Мелкое крымское предпринимательство не обременяло себя налогами, милиция работала на себя, сфера услуг находилась в зачаточном состоянии, ибо "и так сожрут". В Крыму было полно народу, бюджетники еле-еле сводили концы с концами, в сфере маклерства (это слово я впервые услышал вживую именно в Крыму) процветали аферисты. Государственная машина скрипела сама по себе, людишки вертелись сами по себе. 

    И вдруг многое изменилось в одночасье. Вертеться стало сложно, потому что этот процесс предполагал "решение вопросов" (чувствуете запах лихих 90-х?). А многочисленные решалы оказались не у дел. По двум причинам: во-первых, потому что крупные вопросы решались без них на более высоком уровне, а мелкие вопросы вообще не решались, нужно было просто делать как положено. А во-вторых, новая метла поставила везде своих собственных людей - и это были люди Аксенова. Это человек с ярко выраженным криминальным прошлым, перед которым весной 2014 года была поставлена конкретная задача: не допустить кровопролития. И он эту задачу выполнил. Не допустил. Это было правильное решение Кремля, но вот следующее его решение стало очень ошибочным: после того, как Аксенов решил силовой вопрос, нужно было убирать его с поста руководителя региона. И назначать вместо него толкового управленца с материка, который, может, не умеет общаться на "стрелках" и "сходках", но зато умеет хозяйствовать. Этого сделано не было, и у руля остались крайне далекие от реальной работы люди, умеющие либо воровать, либо разбойничать. В бюджет новоиспеченного федерального округа полились деньги, а осваивать их было некому. Старые чиновнички, быстренько сменившие флаги на столах и портреты на стенах, работать не умели и не умеют. Тупо воровать, как раньше, при новой системе было нельзя, риск великий. А больше делать они ничего не умели. 

    В результате через какое-то время, не помню дату, идея федерального Крыма провалилась. И стал Крым просто частью Южного федерального округа, наряду с Ростовом и Краснодаром. А ведь все могло бы быть иначе... 

    Но я опять отвлекся (предупреждал ведь!). С одной стороны, работать стало проще - многие гос.органы и организации начали, пусть поначалу и со скрипом, но как-то шевелиться. С другой - писанины и бюрократии прибавилось в разы. При Украине все это было проще. Бюджетникам, военным, полиции - стало намного лучше. Всем остальным - по-разному. Тем, кто работал на грани фола, жонглируя фальшивыми разрешениями на строительство и проч., все хуже и хуже, сейчас совсем плохо, ибо до них дошли руки. Тем, кто хотел честно развиваться, стало проще, но см. выше про бюрократию. 

    Экономическая встряска 

    А теперь о главном. В регионе вдруг, в один момент, настал передел всего и вся. Как я писал выше, это произошло бескровно. Что-то (например, парк "Айвазовское", очень красивое место у моря, в которое один украинский олигарх вложил прилично мульёнов не гривен) вежливо, но грубо отобрали. Вот так просто. Что-то, благодаря Аксенову, отошло путем определенных договоренностей. Не могу и не хочу говорить подробнее, но, например, один из влиятельных людей нефтегазовой отрасли лишился всех своих крымских активов, но зато получил карт-бланш на реализацию других проектов - и это очень и очень большое дело. В общем, из-за такого вот передела вдруг возник очень хороший потенциал для предприимчивых людей новой формации - знающих российские правила игры, и умеющих думать более современно, а не жить заскорузлыми крымско-украинскими представлениями :). 

    В немалой степени Крым сейчас - это 90-е годы постсоветского пространства. Но, так сказать, в версии "лайт" - разгула бандитизма там нет, беспредела тоже, все вполне безопасно. При этом зияющих пустот в сфере обслуживания - миллион (даже на фоне тех же крупных городов России). Методы работы девелоперов - древние. Подход к рекламе и маркетингу - дореволюционный. И так далее, и тому подобное. Все более-менее хорошо лишь в плане общепита, но и тут непаханое поле в области ай-ти, уровня доставки, и проч. 

    До какой-то степени столь сильная отсталость (точнее, невысокие темпы ее искоренения) обусловлена сложностью работы банков - санкции, ребята. В Крыму нет крупных игроков почти ни в одной отрасли, кроме, разве что, Аэрофлота и еще парочки. Крупных сетевых магазинов нет, отделений крупных банков нет, сетевых отелей нет - и так далее, касается любых сетей. Но если отсутствие МакДональдса или Крошки-Картошки я легко переживал, то неработающая чешская симка уже мешала. Крымские предприниматели отрезаны от кредитных линий и ипотек (несмотря на высоченные, по чешским меркам, ставки, россияне активно берут ипотечные кредиты).

    Резюмируя вышесказанное, могу однозначно утверждать: в Крыму ждет успех людей решительных и прогрессивных. Очевидно, что в ближайшие годы кардинально ничего не изменится, и есть еще время закрепиться/застолбиться - пока не закончат мост, пока не проложат пути-дорожки для обхода санкций на пути западных инвестиций, как это произошло, например, на Северном Кипре. Кстати, о Кипре - если кто не знает, в северную его часть нельзя попасть никак, кроме как через Анкару. Примерно как в Крым самолетом можно попасть только через российский город, а не напрямую. Так что придумали - самолет из, например, Лондона подлетает к Анкаре, ему на лету присваивают новый номер рейса и все сопутствующие данные, и он, таким образом переобувшись, летит себе уже какбэ из Анкары на Сев. Кипр :).  

    Недвижимость, инвестиции, налоги

    На сегодняшний момент совершенно очевидно следующее: есть Южный берег Крыма, а есть отстой все остальное. Вчера в Ялте, если мне не врут (а с чего бы), было +27. Море теплое, народ загорает и купается. А в Симферополе вчера было +18. В январе в Ялте будет +15, а в Евпатории в это же время будет +3 и пронизывающий ветер. В Симферополе зимой трещат морозы, -25 нормальная ситуация. В Ялте если и бывает -5, то лишь пару дней за всю зиму. И это я уже молчу про живописные горы, более теплое море и так далее.

    В общем, покупать домишко для жизни, особенно если вы себя не очень любите :), можно где угодно. Хоть в Керчи (тем более, тот регион ждет большой подъем в связи с мостом). Инвестировать же целесообразнее всего либо в объекты на Южном берегу, либо участвовать в специальных программах по строительству бюджетного жилья для военных в районе Бахчисарая и тому подобное, но это реализуемо лишь для резидентов (даже не в силу гражданства и т.д., а потому что надо лично присутствовать в Крыму). Это отдельный разговор, не буду отвлекаться.

    На Южном берегу тоже не все равномерно. Есть Большая Ялта (от Гурзуфа до Симеиза примерно) и все остальное. Здесь хорошо, сюда едут, здесь есть деньги и перспективы развития прежде всего. Ялта - для россиян некий бренд. Не Мальдивы, конечно, но всё же ее знают абсолютно все. В Ялте можно вкладываться в большинство проектов, но тщательно изучив документы застройщика (есть откровенно косячные проекты, долго они не протянут). И второй вариант - покупать/строить что-то на берегу. Это гарантированный спрос, и при грамотно построенной смете все получится. 

    Теперь о ценах. Я веду речь только о новостройках, во вторичке не разбирался, она меня не интересует. Кому надо - есть удобные сайты. Цены для удобства будут указывать сразу в кронах.

    В самой Ялте разброс цен велик. Наиболее дешевый сегмент будет стоить примерно 24 000,- Кč за квадратный метр в новостройке - без отделки! В Крыму часто принято сдавать дома без отделки, я был в шоке. Стоимость полноценной отделки среднего уровня (то есть, не линолеум, но и не бамбуковые полы) где-то 9 000,- Кč за метр.

    С отделкой дома продают лишь самые продвинутые, их пока единицы. Наиболее дорогая недвижимость будет в Приморском парке - в районе 100-120 тыс. Кč, и там уже, вероятнее всего, будет с отделкой, причем вполне не дешевой.

    Например, такая цена в комплексе "Опера Прима":

    Restoran-Verdi-v-ORERA-PRIMA-11.thumb.jpg.8e259d42f1714c93a961c9a1b59bd5ba.jpg 

    Там все круто - в здании отличный спа-центр, спортзал, хороший ресторан, подземный паркинг и проч. 

    Некий средний сегмент - это Гурзуф и Ореанда, два города-сателлита Ялты, примерно равноудаленные от центра Ялты. Ценник там будет примерно 50-60 000,- Кč за квадратный метр включая отделку. 

    Жилой комплекс "Ореанда Плаза":

    600_0801.thumb.jpg.41e899b2113630facc72f767df48fd6f.jpg 

    Жилой комплекс "Гурзуф Ривьера":

    742e4c6b90d3cbb271c444a4281e897b.thumb.jpg.729bd393e7b7ec054b7277fbfbe3211e.jpg

    Далее можно рассматривать класс объектов без инфраструктуры, их много - можно посмотреть, например, здесь (хотя конкретно эта риэлторская контора - непорядочная).

    Кстати, о риэлторах. Там все это работает на уровне 80-х годов. Им бы туда тот же RE/MAX - он порвал бы 90% местных дельцов как грелку. Маклеры, с картонами у обочин стоять, объявления на столбах вешать - это крымский уровень. Палеолит.

    Себестоимость строительства следующая: собственно общестрой будет обходиться примерно в 12 000,- Кč за квадратный метр. Административа - ну плюс еще 4 тыс. Итого без отделки - тысяч 16 крон. На организацию продаж и комиссионные уйдет процентов 10, следовательно мы имеем пусть даже 18 000,- Кč за метр. Даже на самом простеньком сегменте девелопер зарабатывает примерно 300% - но от этого надо убрать часть квадратных метров (взятки оперативные расходы) и отнять налоги. Крым нынче - свободная экономическая зона, и с налогами здесь все по-человечески. Мелкий и средний бизнес может работать по упрощенной системе налогообложения, платя 4% от оборота и более не открывая черный ящик. Крупный бизнес должен попасть в СЭЗ, и тогда тоже будет нормально. Достаточно сказать, что такой чисто русский бизнес, как obnalichka, в Крыму постепенно сошел на нет - стоимость услуги примерно равна объему налогов. Ну и зачем тогда ентот гембель :).

    Уф. Накропал я сегодня по-стахановски. Будут вопросы - велкам в обсуждение или в личку, если что-то не для общих глаз. Ну и напоследок - фотография из того самого парка "Айвазовское", который был экспроприирован (см. выше).

    20160904_121318.thumb.jpg.554719fc0907999eb0c442c65d6fd821.jpg



    Zpětná vazba uživatelů

    Recommended Comments

    Класс!

    Компактно, но исчерпывающе.

    Цитата

    без отделки! В Крыму часто принято сдавать дома без отделки, я был в шоке. 

    Это было принято и в Мск в конце 90-х и начале нулевых.

    Как сейчас - не знаю.

    Sdílet tento komentář


    Odkaz ke komentáři
    Sdílet na ostatní stránky

    В российских регионах до сих пор чаще всего сдают квартиры без отделки. На наших северах квартира с отделкой будет чудом, нежели без неё.

    Sdílet tento komentář


    Odkaz ke komentáři
    Sdílet na ostatní stránky

    Мне кажется, чешская практика намного правильнее. С одной стороны, заказчик слегка зависим в этом плане от застройщика, но зато главный плюс - это то, что после ввода здания в эксплуатацию там сразу можно жить. А в Крыму я наблюдал, как в одной квартире уже живут (ну как - пытаются), а рядом вовсю отделка идет со всей сопутствующей прелестью - пылища, грязища, шум.

    Sdílet tento komentář


    Odkaz ke komentáři
    Sdílet na ostatní stránky


    Návštěvník
    Komentujete jako návštěvník. Pokud máte úcet, přihlašte se.
    Přidat komentář...

    ×   Pasted as rich text.   Paste as plain text instead

      Only 75 emoticons maximum are allowed.

    ×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

    ×   Your previous content has been restored.   Clear editor

    ×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.